부모님이 남긴 주택, 언제 팔아야 세금 덜 낼 수 있을까요? 상속 후 2주택자 됐다면 기존 주택 먼저 팔아야 양도세 0원

부모님이 남긴 주택, 언제 팔아야 세금 덜 낼 수 있을까요?

 

부모님이 돌아가신 뒤, 상속을 통해 집 한 채를 물려받게 되면 가족을 잃은 슬픔과 함께 법적·세무적으로도 고민이 시작됩니다. 특히 이미 본인의 명의로 주택이 하나 있는 사람이라면 상속으로 인해 ‘2주택자’가 되는 상황에 놓이게 되죠. 이때 가장 많이 궁금해하시는 부분이 바로 “어떤 집을 먼저 파는 게 세금 면에서 유리할까?”라는 것입니다.

 

세법은 생각보다 친절하지 않습니다. 비과세 혜택을 받으려면 타이밍과 조건이 아주 정확해야 하는데요. 같은 2주택 상황이라도 어떤 주택을 먼저 매도하느냐에 따라 세금이 ‘0원’일 수도, 수천만 원이 될 수도 있습니다. 특히 상속 주택을 보유하고 있는 경우, 기존 주택의 매도 여부와 시점에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부가 갈리는 중요한 분기점이 됩니다.

 

오늘은 실제 사례를 통해, 상속으로 주택을 물려받은 분들이 어떤 전략으로 기존 주택 또는 상속 주택을 매도해야 가장 효율적인 절세가 가능한지, 어떤 조건을 갖춰야 세금 부담을 줄일 수 있는지 구체적으로 설명드릴게요. 상속주택을 다주택처럼 취급받지 않는 방법부터, 6개월 내 양도 전략까지, 찬찬히 읽어보시면 막막했던 세금 계획이 한결 명확해지실 겁니다.

 

 

1. 기존 주택 먼저 매도하면 1세대 1주택 비과세 특례 가능

먼저, 상속으로 인해 2주택자가 된 상황이라면 가장 먼저 확인하셔야 할 것이 기존 주택과 상속 주택 중 어떤 집을 먼저 매도할 것인가입니다. 이때 ‘기존 주택을 먼저 매도하는 경우’에는 다행히도 ‘상속주택 비과세 특례’라는 구제가 적용됩니다.

 

현행 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따르면, 상속으로 인해 주택이 하나 추가되어 2주택자가 된 경우, 기존 주택을 먼저 매도하면 여전히 ‘1세대 1주택자로 간주’해 비과세 혜택을 받을 수 있다고 명시되어 있습니다. 단, 3가지 조건이 충족돼야 합니다.

 

① 상속 개시일 당시 1세대 1주택자였을 것

② 상속을 통해 주택 1채만 받았을 것

③ 기존 주택을 먼저 매도할 것

 

이 요건만 충족하면 따로 기한 없이 언제든지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 예를 들어, 김씨가 본인 명의로 서울에 아파트 한 채를 보유하고 있다가 부모님의 사망으로 인해 1채를 상속받아 총 2주택자가 되었다면, 본인의 기존 아파트를 먼저 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 기존 주택에 대해서도 비과세 요건을 따져봐야 합니다. 즉, 2년 이상 보유(조정대상지역이면 거주 포함), 양도 당시 주택 가격이 12억 원 이하일 경우 비과세가 가능합니다. 만약 1년밖에 보유하지 않았다면 상속 후 1년을 더 채워 2년을 만든 뒤 매도하면 세금을 피할 수 있습니다.

 

이와 같은 내용은 국세청에서 발간한 ‘상속·증여 세금 상식’ 책자에서도 명확히 설명되어 있으며, 공동상속의 경우에도 비과세 요건만 충족하면 같은 방식으로 적용된다고 안내하고 있습니다. 따라서 기존 주택이 비과세 요건을 갖춘 경우, 이 집을 먼저 매도하는 것이 유리합니다.

 

 

2. 상속 주택을 먼저 팔려면 ‘6개월 이내 매도’ 전략이 핵심

만약 기존 주택을 매도하기 어려운 사정이 있다면, 상속 주택을 먼저 매도해야 하는 상황도 생깁니다. 이때는 ‘6개월 이내 매도’ 전략을 적극 검토하셔야 합니다. 이는 상속 개시일을 기준으로 6개월 이내에 상속 주택을 팔면 양도차익이 생기지 않는 구조로 매도할 수 있어 양도세 부담이 사라질 수 있기 때문입니다.

 

양도세는 ‘양도가액 – 취득가액’의 차액에 세율을 곱해서 계산됩니다. 문제는 상속받은 주택의 취득가액이 어떻게 산정되느냐인데요. 상속세법에 따라 상속받은 재산의 취득가액은 상속 개시일(사망일) 전후 6개월의 시가로 정하게 되어 있습니다.

 

즉, 김 씨가 상속받은 주택을 11억 원에 팔았고, 그 주택의 상속 평가액이 역시 11억 원이었다면, 양도차익은 0원이 되므로 양도세는 발생하지 않습니다. 다만 이 전략은 상속세를 이미 낸 경우에는 큰 의미가 없을 수 있으며, 상속세를 줄이기 위한 전략과는 충돌할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

 

예를 들어, 김씨가 해당 상속 주택을 11억 원이 아닌 10억 원에 팔았다면 상속세는 줄어들지만, 향후 양도차익이 발생해 그에 대한 양도세를 내야 하죠. 반면 양도세를 줄이려면 가능한 한 높은 금액으로 매도하는 것이 유리하다는 딜레마가 생깁니다.

 

이 때문에 전문가들은 상속 주택의 매도 시기를 결정할 때는 상속세와 양도세의 합산 금액을 기준으로 최적의 타이밍을 계산해야 한다고 조언합니다. 특히 상속 공제 한도, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 적용 여부 등도 함께 고려해야 하죠.

 

 

 

3. 다주택자 양도세 중과, 내년 5월 전까진 유예 중… 서두르세요

마지막으로, 상속 후 주택이 2채 이상이 되어 다주택자로 분류될 경우 양도세 중과세율이 적용될 수 있다는 점도 꼭 유념하셔야 합니다. 현행 세법은 다주택자에게 기본세율에 더해 2주택자는 20%p, 3주택자 이상은 30%p의 중과세율을 부과하고 있는데요.

 

다행히도 2024년 5월 9일까지는 이 다주택 중과세가 한시적으로 유예되어 있습니다. 즉, 현재는 다주택자도 일반세율만 적용받기 때문에 세금 부담이 크게 줄어든 상태입니다. 하지만 이 유예 조치가 2025년 5월부터는 종료될 수 있으므로, 주택을 매도할 계획이 있다면 유예 기간 안에 정리하는 것이 절세 전략의 핵심이 될 수 있습니다.

 

특히 상속으로 인해 2주택 이상이 되신 분들은, 이 중과세율 유예 기간이 끝나기 전에 매도 순서를 결정하고 실행에 옮기시는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다.

 

 

 

4. 상속받은 주택, ‘먼저 파는 집’이 절세의 열쇠입니다

상속을 통해 주택을 물려받은 뒤 어떤 집을 먼저 팔 것인지는 단순한 선택이 아닙니다. 비과세 혜택 여부, 보유 기간, 상속세·양도세 조합 등 다양한 세무 요소가 작용하기 때문입니다. 특히 기존 주택이 비과세 요건을 갖췄다면, 그 주택을 먼저 매도하는 전략이 세금 부담을 가장 크게 줄여줍니다.

 

반대로 상속 주택을 먼저 팔고자 할 경우에는 상속 후 6개월 이내에 양도하는 것이 유리하며, 상속 평가가액과 매도가액을 비슷하게 맞추는 것이 중요합니다. 또한 2025년 5월까지 한시적으로 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예 기한도 꼭 확인하셔야 합니다.

 

복잡한 세법에 맞서기 위해선 정확한 정보와 전략이 필요합니다. 상황에 따라 세무사와 상담하는 것도 좋은 방법입니다. 슬픔을 딛고 가족이 남긴 자산을 현명하게 지켜나가시길 바랍니다.